📌 핵심 요약
- 서울과 지방의 부동산 양극화는 점점 심화되고 있음
- 모두가 떠나는 곳에 기회가 있다는 믿음으로 접근
- 도시재생·산업단지 등 장기 흐름과 정책 지원 분석 필요
- 실거주 수요와 임대 수익률을 중심으로 판단해야 함
1. 부동산 양극화, 그 현장을 직접 마주하다
최근 몇 년간 서울 강남권을 중심으로 한 부동산 상승세는 실로 놀라웠습니다. 반면 지방 중소도시의 집값은 정체되거나 하락세를 지속하고 있죠. 이러한 흐름은 단순한 가격 격차를 넘어, 기회의 양극화로 이어지고 있습니다.
하지만 모두가 '오르는 곳'만 바라보는 지금, 나는 정반대의 질문을 던졌습니다. "왜 안 오르는 곳은 외면받고 있을까?" 그 질문에서 시작된 나의 투자는 어느덧 3년 차에 접어들고 있습니다.
2. 모두가 말리는 지역, 나는 왜 그곳에 들어갔을까
2022년, 나는 충청남도 D시의 한 다세대 주택에 투자했습니다. 당시 이 지역은 빈 점포가 즐비했고, 주민의 절반은 노년층이었습니다. 하지만 나는 그곳에서 작지만 선명한 변화를 감지했습니다.
도보 5분 거리에 신설 산업단지가 조성 중이었고, 지방 청년 일자리 지원센터가 문을 열 예정이었죠. 게다가 시에서는 해당 구역을 도시재생 예비 사업지로 지정한 상태였습니다. 겉으로는 침체된 동네였지만, 흐름은 분명히 '변화'를 향하고 있었습니다.
3. 소형 다세대 리모델링, 작지만 탄탄한 수익
매입가는 3,100만 원. 내부는 노후화가 심해 리모델링 비용으로 약 700만 원이 들어갔습니다. 총투자금 3,800만 원. 그리고 월세 32만 원, 보증금 300만 원으로 두 세대가 임대되었습니다.
이후 추가로 한 세대가 빈 방으로 나왔고, 이를 청년 쉐어하우스 형태로 구조 변경하면서 월세 수익이 증가했습니다. 현재 월 수익률은 0.95%, 연 환산 시 약 11.4%입니다. 무엇보다 놀라운 건 공실이 없다는 점이죠.
4. 정책을 읽으면 흐름이 보인다
부동산은 입지의 게임이라고 하지만, 그 입지를 바꾸는 건 결국 정책입니다. 정부의 도시재생 뉴딜 사업은 낙후된 구도심을 새로운 경제 거점으로 재편하는 사업입니다. 2025년 기준, 전국 500개 이상 지역이 이 계획에 포함되어 있습니다.
내가 투자한 지역도 본예산 98억 원이 투입되며 골목 정비, 공동이용시설 확충, 주민 커뮤니티 공간 조성 등의 변화가 일어났습니다. 시간이 흐르면서 동네 분위기는 눈에 띄게 달라졌고, 기존 세입자도 재계약률이 높아졌습니다.
5. 사람은 결국 돌아온다
한때 사람들이 떠났던 그 동네. 지금은 주말마다 아이들이 뛰놀고, 골목 상권이 활기를 찾고 있습니다. 물론, 서울처럼 급격한 시세 상승은 아닙니다. 하지만 안정적인 수익, 낮은 진입장벽, 그리고 성장 가능성이 있는 이곳은 내겐 최고의 투자처였습니다.
부동산 투자란 단순히 수치가 아닌, '사람이 살아갈 수 있는 공간'에 대한 투자라고 생각합니다. 그런 시선으로 보면, 외면받던 지역이야말로 진짜 가치를 발굴할 수 있는 무대입니다.
6. 역발상 투자, 이렇게 준비했습니다
- 지자체 도시계획 보고서 및 사업계획서 분석
- 주중·주말 방문 통한 유동인구 체크
- 3년간 공실률 및 주변 월세 시세 직접 조사
- 리모델링은 최소 비용 + 최대 활용 컨셉
이 과정을 거치며 내겐 확신이 생겼고, 그 확신이 수익으로 이어졌습니다. 지금도 그 지역의 집값은 서서히 오르고 있으며, 임대 문의는 꾸준합니다.
7. 앞으로의 계획은?
현재는 인근 상권 상가주택 매입을 검토 중입니다. 작은 다세대에서 시작해 소형 근린시설까지 확장하려 합니다. 물론 여전히 보수적으로 접근하고 있지만, 흐름을 읽는 눈과 숫자를 보는 감각이 예전보다 단단해졌다는 걸 느낍니다.
부동산 투자에 정답은 없습니다. 하지만 타이밍과 판단이 맞아떨어질 때, 그 기회는 다시 돌아오지 않습니다. 남들이 모두 가는 방향을 향해 달릴 때, 나는 반대 방향을 바라보는 연습을 하고 있습니다.
💬 마무리하며
부동산 양극화가 계속될수록 '대중의 심리'는 더 극단적으로 몰립니다. 모두가 강남, 마용성, 수도권만 바라볼 때, 진짜 기회는 조용한 골목에 숨어 있을지 모릅니다.
당신은 지금 어디를 바라보고 있나요? 오늘 하루, 지도에서 잘 보이지 않는 작은 도시 하나를 검색해보는 건 어떨까요? 그곳이 당신의 첫 번째 기회가 될지도 모릅니다.
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